El estudio de títulos es un procedimiento jurídico en el que un abogado experto revisa minuciosamente la documentación relacionada con un inmueble para confirmar que la propiedad esté libre de problemas legales y que la titularidad sea válida. En Colombia, este proceso es esencial y se recomienda antes de realizar cualquier transacción o reclamación de dominio, pues garantiza que no existan deudas, embargos o disputas que afecten el derecho de propiedad y su traspaso.
Importancia del estudio de títulos
La importancia del estudio de títulos radica en que protege tanto al comprador como al vendedor, evitando riesgos legales futuros. Sin esta verificación, una persona podría adquirir un inmueble con problemas como:
- Hipotecas impagas, secuestros o hipotecas no levantadas por el acreedor o deudor.
- Demandas en curso como sucesiones o prescripción adquisitiva de dominio.
- Propiedad con afectación de patrimonio de familia o también conocido como vivienda familiar.
- Restricciones urbanísticas o de uso de suelos.
- Embargos de entidades públicas o privadas.
- Falsedad de tradición y escrituras.
- Que sea un lote baldío y hayan “inventado” las escrituras.
- Existencia de retroventas u otros conceptos que dificultan la transacción.
- Errores en el registro de la propiedad, entre otros.
A nivel legal, este estudio es la primera barrera de defensa contra fraudes inmobiliarios y una herramienta importante para dar confianza en las transacciones.
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¿Cuándo se debe realizar un estudio de títulos?
Para la abogada Laura Chaux el estudio de títulos tiene varias finalidades jurídicas y regularmente se aplica para dar certeza en casos como:
Estudio de títulos para compra o venta un inmueble
En una compraventa, el estudio de títulos es la base para que el comprador invierta con total seguridad. El abogado revisa al menos los últimos 20 años de la cadena de tradición y confirma que no existan limitaciones antes mencionadas o deudas. Sin este estudio, la operación de compra suele volverse un riesgo o generar conflictos legales en la transacción.
Estudio de títulos para proceso de sucesión
En una sucesión, el estudio de títulos ayuda a verificar que los bienes que integran la herencia estén debidamente registrados a nombre del causante total o parcialmente, que no tengan problemas jurídicos y que puedan ser adjudicados legalmente a los herederos sea en una sucesión intestada o testada.
Estudio de títulos para identificar simulaciones de venta
Cuando se realiza este estudio para detectar simulaciones de venta, su objetivo es descubrir operaciones ficticias en las que el bien parece haberse vendido o el verdadero propietario usa un tercero para administrar u ocultar. Esto suele hacerse para ocultar el bien de un proceso judicial, de acreedores o para evitar su inclusión en una liquidación de sociedad conyugal en procesos de divorcio.
Durante el estudio, el abogado revisa aspectos como:
- Ventas realizadas entre familiares cercanos sin pago real.
- Ventas con valores muy bajos o irrisorios en comparación al valor comercial.
- Transferencias rápidas y sucesivas del mismo bien entre las mismas personas.
- Contradicciones en fechas, firmas o documentos existentes.
De encontrarse estas simulaciones, dependerá del abogado y del comprador efectuar la compra del bien.
Estudio de títulos para proceso de prescripción adquisitiva de dominio
Cuando alguien busca obtener o adjudicarse una propiedad o predio por medio de una prescripción adquisitiva de dominio o usucapión, el estudio de títulos permite identificar al verdadero propietario inscrito y la situación jurídica del bien, precisamente para saber a quién se le debe notificar la demanda. En algunos casos el abogado puede encontrar que la propiedad o terreno es imprescriptible, quiere decir, que se trata de un lote baldío o que pertenece al inventario de la Alcaldía Municipal con jurisdicción o La Agencia Nacional de Tierras. En este caso, el estudio es clave para iniciar una demanda sin sorpresas procesales.
Documentos que se revisan en un estudio de títulos
Un estudio de títulos implica examinar varios documentos clave, entre ellos:
- Certificado de tradición y libertad: confirma la titularidad y registra gravámenes o limitaciones.
- Escrituras públicas: verifican el origen y la legalidad de la propiedad.
- Planos y licencias urbanísticas: se revisa la conformidad con normas de construcción y uso del suelo.
- Recibos de impuesto predial y valorización: con esto se asegura que no existan deudas tributarias.
- Paz y salvo de administración (en propiedad horizontal): garantiza que no haya deudas con la copropiedad.
- Resoluciones o actos administrativos: con este se detectan futuras afectaciones o normativas legales, especialmente en zonas de reservas naturales.
¿Quién realiza un estudio de títulos?
El estudio de títulos es realizado por abogados especializados en derecho inmobiliario, quienes cuentan con la formación y experiencia para interpretar certificados de libertad, escrituras, planos, licencias y demás documentos.
Un buen abogado inmobiliario:
- Conoce la normatividad urbanística y civil.
- Sabe detectar irregularidades en la cadena de tradición.
- Identifica y evita fraudes económicos o procesos complejos.
Conclusión
El estudio de títulos en Colombia es un paso indispensable en cualquier negocio o litigio relacionado con bienes inmuebles. No es un simple trámite, sino una investigación jurídica detallada que salvaguarda derechos y previene conflictos en el presente o futuro. Contar con un abogado inmobiliario especializado no solo asegura que los documentos sean válidos, sino que la inversión esté blindada contra futuros problemas.
