Comprar una casa, finca o terreno en Colombia es una de las inversiones más importantes en la vida de cualquier persona. Sin embargo, también puede convertirse en una total pesadilla si no se toman las precauciones legales adecuadas. Comprar una casa en Colombia requiere más que solo el dinero; es fundamental conocer los aspectos legales para identificar posibles estafas, evitarlas y denunciarlas. Por ello, sigue estas 5 consejos clave para evitar estafas inmobiliarias en Colombia según los expertos en derecho inmobiliario:
Guía definitiva para evitar estafas inmobiliarias en Colombia.
1. Desconfiar de ofertas muy atractivas.
El mercado inmobiliario en Colombia tiene precios de referencia según la ubicación y características de los inmuebles, e internet es el buscador por excelencia que usan los compradores y existen diversos portales donde podemos encontrar casas, fincas y hasta terrenos. Sin embargo, se debe tener mucha cautela ya que cualquiera puede copiar las fotos de una propiedad y publicarla como si fuera propia.
Para Chaux Jaramillo Abogados, las estafas inmobiliarias suelen camuflarse de “gangas”, es decir, propiedades muy económicas que parecen una oportunidad única de compra.
Si encuentras una oferta muy por debajo del valor comercial, es motivo de sospecha. Muchas estafas se basan en la atracción con precios irreales para captar compradores ingenuos.
Antes de tomar una decisión apresurada, consulta con inmobiliarias en el sector o realiza un estudio de mercado. Compara precios en plataformas reconocidas y visita varias opciones para tener un mejor panorama del costo real de las propiedades en la zona de interés.
2. Investiga la propiedad y el vendedor a fondo.
Uno de los errores más comunes que cometen los compradores es confiar ciegamente en el vendedor sin verificar su identidad y reputación. Es crucial investigar a fondo quién está detrás de la venta del inmueble. Si se trata de una persona natural, puedes realizar una Consulta Antecedentes Judiciales. Si es una Inmobiliaria, revisa su existencia legal en la Cámara de Comercio correspondiente con su NIT, verifica el tiempo de actividad y busca referencias de otros clientes en Google o en páginas de Facebook.
Si la propiedad o terreno llaman su atención, es recomendable expedir el Certificado de Tradición por su cuenta en la página de Supernotariado con el número de matrícula inmobiliaria o dirección exacta, esta información la debe proveer el vendedor. Su costo se encuentra entre los $20.000 a los $30.000 pesos colombianos, un valor muy bajo en consideración a lo que puede perder en una estafa.
Con el Certificado de Tradición, podemos analizar el historial de la propiedad, identificar embargos, hipotecas o posibles irregularidades legales. Si el inmueble pertenece a una constructora o proyecto en planos, revisa que cuente con las licencias y permisos de la Curaduría Urbana correspondiente y que el vendedor, sea esa misma constructora o una inmobiliaria que tenga la exclusividad de venta.
Otro tip de valioso es usar herramientas como Google Maps e ir directamente a la dirección de la propiedad, en casi todos los casos podrá encontrar la vivienda y hacer una similitud entre las fotos entregadas o vistas en internet, a menos que, el barrio o conjunto sea muy nuevo.
Si se trata de una vivienda, visite la propiedad sin una autorización previa, de esta manera sabrá si está habitada, deshabitada, con información de venta o quizá, podrá encontrar una valla de pertenencia (ver imagen) por un proceso legal como una prescripción adquisitiva de dominio, en el mejor de los casos, tendrá la posibilidad de preguntar directamente con sus habitantes.
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3. Nunca entregue dinero de forma anticipada.
Muchos compradores han sido víctimas de estafas al realizar pagos anticipados sin garantías. Muchas veces el estafador les dice a sus víctimas: “pague un anticipo para separar o poder ver la propiedad”. Esto es totalmente ilegal y es frecuentemente usado por los estafadores para generar un sentido de escasez.
Si tiene la posibilidad de ver la propiedad, negociar y llegar a un acuerdo previo. Es fundamental que cualquier transacción económica esté respaldada por un contrato de promesa de compraventa debidamente firmado y autenticado en una notaría por el comprador (usted) y el propietario. Este contrato debe detallar claramente el valor del inmueble, las fechas de pago, penalizaciones por incumplimiento y demás condiciones acordadas.
Si te solicitan consignaciones a cuentas de personas que no son los propietarios o pagos en efectivo sin documentación, considera esto una señal de alerta. Cuando se trata de una inmobiliaria, los pagos deben realizarse a través de cuentas bancarias de empresas formalmente constituidas o en fiducias inmobiliarias, que garanticen la seguridad de la transacción.
4. Verifica el estado legal del inmueble.
Antes de comprar una vivienda, es esencial revisar su estado legal. Existen diversas irregularidades que pueden afectar una compra, como falsificación de escrituras, doble venta de inmuebles, suplantación de propietarios, embargos, prescripciones adquisitivas de dominio, sucesiones o hipotecas. Para evitar estas situaciones, realiza los siguientes análisis:
- Certificado de tradición: Con este documento se logra conocer el historial de la propiedad, hipotecas, notificaciones de embargos, si el propietario ha fallecido, entre otros.
- Escrituras Públicas: Asegúrate de que las escrituras coinciden con la información registrada en el Certificado de Tradición, si esta información no se ve actualizada, puede ir directamente a la Oficina de Instrumentos Públicos y solicitarlo.
- Uso del suelo y normas urbanísticas: Confirma que el inmueble cumple con las regulaciones municipales, especialmente si se trata de terrenos o construcciones nuevas.
- Impuestos y deudas pendientes: Consulta el estado de pago del impuesto predial y servicios públicos para evitar asumir deudas anteriores, si la propiedad presenta deudas, en algunos casos se puede negociar estos valores con el valor de compra.
- Implicaciones en proyectos futuros: Es importante evaluar si la propiedad se encuentra en un punto estratégico de obras públicas en el futuro como ampliación de calles, proyectos urbanos, entre otras, puesto que, puede afectar el valor comercial del inmueble. Esto se puede consultar en Plan de Ordenamiento Territorial del municipio correspondiente.
5. Asesórate con profesionales en procesos inmobiliarios
Finalmente, contar con el respaldo de profesionales en derecho inmobiliario es clave para evitar fraudes. Un abogado especializado puede guiar el proceso, verificar documentos y asegurarse de que todo se haga conforme a la ley. Además, un agente inmobiliario certificado te ayudará a encontrar opciones seguras, ajustadas y negociar en mejores condiciones.
Los abogados inmobiliarios ofrecen servicios de revisión de contratos, representación en trámites legales y orientación sobre normativas vigentes. No dudes en buscar asesoría para garantizar que tu inversión sea segura y sin riesgos.
