Cuando dos o más personas son propietarias de un mismo inmueble o bien, se habla de un bien común. Esta situación es frecuente en Colombia, especialmente después de disputar una herencia o sucesión, un divorcio o después de haber liquidado una sociedad conyugal, donde el bien queda en cabeza de varios copropietarios. Sin embargo, cuando uno de ellos desea vender, pueden surgir dudas legales sobre si es posible hacerlo y cuál es el procedimiento correcto.
A continuación, explicamos de forma clara cómo funciona la venta de bien común en Colombia, los pasos legales, los derechos de los copropietarios y las alternativas disponibles si no existe acuerdo entre las partes.
¿Qué es un bien común en Colombia?
En términos legales, un bien común es aquel que pertenece a varias personas al mismo tiempo. Cada copropietario tiene una cuota o porcentaje de participación sobre el bien, que le otorga derechos, pero también limitaciones. Esto significa que ningún copropietario puede disponer libremente del bien sin tener en cuenta a los demás, ya que todos son dueños del mismo objeto, no de una parte física específica.
Por ejemplo, si tres hermanos heredan una casa en partes iguales, cada uno posee el 33,3% del derecho de propiedad. Ninguno puede decidir vender la casa completa sin el consentimiento de los otros dos, pero sí puede vender su parte o cuota de participación, siguiendo ciertas reglas legales.
¿Se puede vender un bien común en Colombia?
Sí, pero existen dos escenarios o formas distintas de vender un bien común en Colombia, estos son:
Venta de bien común cuando hay acuerdo
El primero es cuando todos los copropietarios están de acuerdo en vender. En este caso, el proceso es sencillo: se reúne la documentación del bien, se firma la escritura pública de venta en la notaría y se hace el traspaso al comprador. El proceso es igual que una compraventa regular.
Venta de bien común cuando no hay acuerdo entre las partes
El segundo escenario ocurre cuando uno o varios copropietarios no están de acuerdo con la venta. En este caso, la ley colombiana contempla mecanismos para resolver la situación. El más utilizado es la acción de venta de bien común o proceso de división y venta de la cosa común, regulado por el Código General del Proceso.
Proceso de venta de bien común
Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios, el interesado en vender puede acudir ante un juez civil o, en algunos casos, a un centro de conciliación, para solicitar la venta judicial del bien común. Este proceso busca terminar con la indivisión del bien, permitiendo que se venda y que el valor obtenido se reparta entre los propietarios según su porcentaje.
El procedimiento suele desarrollarse en las siguientes etapas:
- Presentación de la demanda: el copropietario que desea vender debe presentar una demanda ante el juez competente, solicitando la división y venta del bien común. En ella se identifican a todos los copropietarios, se describe el bien y se adjuntan los documentos de propiedad, como el certificado de libertad y tradición.
- Notificación a los copropietarios: los demás dueños son notificados para que manifiesten si están de acuerdo con la venta o si desean proponer una alternativa, como comprar la parte del demandante.
- Decisión judicial: si no se llega a un acuerdo, el juez ordenará la venta del bien, generalmente a través de una subasta pública, garantizando transparencia y el derecho de participación de todos los interesados.
- Reparto del dinero: una vez vendido el bien, el valor obtenido se distribuye proporcionalmente entre los copropietarios, según la cuota de cada uno.
Venta de la cuota parte o participación
Si un copropietario no desea esperar al proceso judicial, puede vender su cuota de participación en el bien común. Para hacerlo, debe ofrecerla primero a los demás copropietarios (derecho de preferencia). Si ellos no desean comprar, podrá venderla a un tercero.
Es importante aclarar que, en este caso, el nuevo comprador no adquiere una parte física del bien, sino el mismo derecho de copropiedad que tenía el vendedor. Por lo tanto, pasará a compartir el bien con los demás dueños en las mismas condiciones.
¿Qué pasa si uno de los copropietarios no quiere vender?
Cuando uno de los copropietarios se opone a la venta o se niega a negociar, la ley ofrece el mecanismo judicial mencionado. Ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una situación de copropiedad. La división o venta judicial permite poner fin a esa indivisión, asegurando que todos reciban el valor correspondiente a su participación.
Recomendaciones antes de iniciar el proceso
Antes de iniciar una venta de bien común, es recomendable contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho civil o de familia. Este profesional puede revisar la situación jurídica del inmueble, los porcentajes de participación y las posibles alternativas extrajudiciales, como la conciliación o la cesión de derechos.
También es importante verificar que el bien esté libre de gravámenes, hipotecas o embargos, ya que estos pueden afectar el proceso de venta o la distribución del dinero.
Preguntas frecuentes sobre la venta de bien común en colombia
¿Cómo vender un bien cuando los herederos no están de acuerdo?
Para vender un bien de una herencia se debe realizar un proceso de sucesión, adicionalmente un proceso de Venta de Bien Común, con este, un juez ordena la venta del bien cuando existen desacuerdos.
¿Es necesario un proceso para vender un bien que ya ha sido heredado?
Sí, se llama Venta de Bien Común, este proceso se puede realizar por medio de una Notaria si hay acuerdo, si no existe acuerdo, se debe ejecutar por medio de un Juzgado.
¿Se puede realizar la venta en propiedad horizontal?
Sí, la venta de bien común se puede ejecutar en propiedad horizontal.
¿Puede un heredero comprar la porción de herencia de hermano?
Sí, se realiza por medio de una venta de derechos herenciales.
Finalmente
La venta de un bien común en Colombia es un proceso completamente legal y posible, incluso cuando no existe acuerdo entre los copropietarios. La ley protege el derecho de cada propietario a disponer de su parte y ofrece mecanismos judiciales para resolver conflictos y garantizar una división justa.
Si te encuentras en una situación similar, lo más recomendable es buscar orientación jurídica para determinar la mejor estrategia, ya sea vender tu cuota, negociar con los demás copropietarios o iniciar el proceso judicial correspondiente. Un abogado especializado puede guiarte paso a paso y asegurar que la venta se realice conforme a la ley, protegiendo tus derechos patrimoniales.
